Zakup apartamentu od dewelopera na Cyprze – kompletny przewodnik po kosztach i ulgach
- Data dodania: 19.01.2026
Zakup nieruchomości na Cyprze to dla Polaków jedna z najbezpieczniejszych inwestycji w basenie Morza Śródziemnego. System prawny oparty na modelu brytyjskim oraz niezwykle przejrzyste zasady opodatkowania sprawiają, że rynek pierwotny (nowe inwestycje deweloperskie) bije obecnie rekordy popularności.
Oto szczegółowe zestawienie kosztów, które każdy świadomy inwestor powinien znać.
1. Zakup Nieruchomości: Dlaczego Nowe znaczy Tańsze?
Na Cyprze obowiązuje kluczowa zasada: kupując nową nieruchomość od dewelopera, wchodzisz w system VAT, co zwalnia Cię z wielu innych opłat.
Podatek VAT (19% lub 5%)
To najważniejszy punkt Twojej inwestycji. Kupując nowy apartament, standardowo dolicza się 19% VAT. Możesz jednak drastycznie obniżyć ten koszt:
To potężny argument za rynkiem pierwotnym. Przy zakupie nieruchomości z VAT-em, nie płacisz opłaty transferowej (Transfer Fee), która na rynku wtórnym wynosi od 3% do nawet 8% wartości nieruchomości. Jako klient dewelopera oszczędzasz tu od kilku do kilkunastu tysięcy euro "na czysto".
Pozostałe koszty startowe:
2. Legalny Wynajem: Jakie podatki zapłacisz?
Cypr jest rajem dla osób szukających zysku pasywnego. Dzięki wysokiej kwocie wolnej, wielu mniejszych inwestorów nie płaci podatku dochodowego w ogóle.
3. Sprzedaż Nieruchomości: Wyjście z Inwestycji
Kiedy zdecydujesz się spieniężyć swój zysk, zapłacisz podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax).
4. Wyjątki i Ulgi – Jak płacić mniej?
Oto szczegółowe zestawienie kosztów, które każdy świadomy inwestor powinien znać.
1. Zakup Nieruchomości: Dlaczego Nowe znaczy Tańsze?
Na Cyprze obowiązuje kluczowa zasada: kupując nową nieruchomość od dewelopera, wchodzisz w system VAT, co zwalnia Cię z wielu innych opłat.
Podatek VAT (19% lub 5%)
To najważniejszy punkt Twojej inwestycji. Kupując nowy apartament, standardowo dolicza się 19% VAT. Możesz jednak drastycznie obniżyć ten koszt:
- Preferencyjna stawka 5%: Jeśli jest to Twoja pierwsza nieruchomość na Cyprze i planujesz w niej mieszkać (lub traktować jako drugie dom), możesz ubiegać się o obniżoną stawkę.
- Warunki (od 2026 r.): Ulga 5% obejmuje pierwsze 130 $m^2$ powierzchni, pod warunkiem że cena nieruchomości nie przekracza 350 000 EUR, a całkowita wartość transakcji mieści się w granicach 475 000 EUR.
To potężny argument za rynkiem pierwotnym. Przy zakupie nieruchomości z VAT-em, nie płacisz opłaty transferowej (Transfer Fee), która na rynku wtórnym wynosi od 3% do nawet 8% wartości nieruchomości. Jako klient dewelopera oszczędzasz tu od kilku do kilkunastu tysięcy euro "na czysto".
Pozostałe koszty startowe:
- Stamp Duty (Opłata skarbowa): Niska opłata jednorazowa. Wynosi 0,15% (do wartości 170 000 EUR) lub 0,20% (powyżej tej kwoty). Płatna w ciągu 30 dni od podpisania umowy.
- Obsługa prawna: Na Cyprze prawnik jest gwarantem bezpieczeństwa. Sprawdzi dla Ciebie kondycję dewelopera i zarejestruje umowę w urzędzie (Land Registry). Koszt: zazwyczaj 1% wartości + VAT.
2. Legalny Wynajem: Jakie podatki zapłacisz?
Cypr jest rajem dla osób szukających zysku pasywnego. Dzięki wysokiej kwocie wolnej, wielu mniejszych inwestorów nie płaci podatku dochodowego w ogóle.
- Kwota wolna od podatku: Od 1 stycznia 2026 r. próg wolny od podatku dochodowego wzrósł do 22 000 EUR rocznie. Jeśli Twój czysty zysk z wynajmu nie przekroczy tej kwoty, podatek dochodowy wynosi 0%.
- Koszty uzyskania przychodu: Cypr pozwala odliczyć od przychodu brutto 20% ryczałtowych kosztów na utrzymanie nieruchomości oraz amortyzację budynku (zazwyczaj 3% rocznie), co jeszcze bardziej obniża podstawę opodatkowania.
- Składka zdrowotna (GESY): Dochody z najmu są obciążone składką zdrowotną w wysokości 2,65%. Jest to niewielki koszt w zamian za pełną legalność i przejrzystość biznesu.
3. Sprzedaż Nieruchomości: Wyjście z Inwestycji
Kiedy zdecydujesz się spieniężyć swój zysk, zapłacisz podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax).
- Stawka: Stałe 20% od czystego zysku.
- Kwoty wolne: Każdemu podatnikowi przysługuje jednorazowe w życiu zwolnienie z pierwszych 17 086 EUR zysku.
- Sposób na optymalizację: Jeśli kupisz nieruchomość wspólnie z małżonkiem, kwota wolna podwaja się – możecie zarobić ponad 34 000 EUR na wzroście wartości bez podatku.
- Odliczenia: Możesz odjąć od zysku wszystkie koszty remontów, ulepszeń, koszty prawne zakupu oraz prowizję agencji przy sprzedaży. Sam zysk jest też korygowany o wskaźnik inflacji.
4. Wyjątki i Ulgi – Jak płacić mniej?
- Reforma 2026: Nowe przepisy wprowadziły znacznie wyższe zwolnienia z podatku przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania (nawet do 150 000 EUR wolnego zysku), co promuje osoby faktycznie korzystające z uroków wyspy.
- Brak podatku od nieruchomości: Od 2017 roku na Cyprze nie płaci się rocznego podatku od nieruchomości do budżetu państwa (pozostają jedynie niewielkie opłaty komunalne na rzecz gminy).
- Zakup "pod klucz": Wiele nowych inwestycji w regionie Ayia Napa czy Pafos deweloperzy oferują z pełnym wykończeniem. Koszty te wliczane są w cenę nabycia, co obniża przyszły podatek od zysku przy odsprzedaży.
Podsumowanie
Zakup nowej nieruchomości od dewelopera na trasie od Ayia Napa do Pafos to proces prosty i bezpieczny, o ile posiada się rzetelne informacje. Dzięki zerowej opłacie transferowej i wysokiej kwocie wolnej od podatku przy wynajmie, Cypr pozostaje jedną z najbardziej rentownych lokalizacji w 2026 roku.
